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Falta de registro de imóvel traz altos riscos

 

Quem compra um imóvel, paga o valor acertado, faz um contrato de compra e venda mas não o registra nos cartórios de notas e de imóveis - para evitar pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e outras despesas cartoriais - corre diversos riscos.

Nesse caso, o comprador faz um contrato com o vendedor e guarda-o em casa. No cartório, o imóvel continua em nome do vendedor. No papel, pertence ao comprador. Para a prefeitura da cidade onde o imóvel está construído, ele continua pertencendo ao vendedor, e é em nome dele que será emitido o carnê do IPTU. Só que, nesse caso, a prefeitura deixa de receber o imposto que deveria ser pago pelo novo comprador. Em resumo, o ''contrato de gaveta'' provoca uma situação irregular perante a lei.

O primeiro risco é se o vendedor morrer e o imóvel entrar no inventário para os herdeiros. Se o inventário tiver algum problema - disputa entre herdeiros pela posse dos bens, por exemplo -, poderá levar anos para ser concluído. Mas o pior é que, se houver má-fé dos herdeiros, eles poderão recusar a transferência para o comprador. Outro risco é quando o vendedor muda para um endereço desconhecido. Nesse caso, a transferência se complica também, pois é necessária a sua assinatura no cartório de imóveis.

Outro caso: se o vendedor tiver problemas na Justiça (dever para alguém), o bem poderá ser penhorado, sem o conhecimento do comprador, uma vez que, perante a lei, o imóvel continua sendo um bem do vendedor. Por todos esses problemas que podem surgir, o melhor que o comprador tem a fazer é registrar o imóvel em seu nome assim que pagar o valor ao vendedor.

INFORMAÇÕES

Prenotação de Títulos

Quando apresentados para registro os títulos são protocolados, isto é, prenotados. Estas palavras têm o mesmo significado, porque a prenotação é feita num livro denominado Protocolo.

A prenotação assegura ao título, pelo prazo de 30 dias corridos, a prioridade sobre qualquer outro que porventura venha a ser apresentado nesse período, e que tenha por objeto o mesmo imóvel.

A prioridade é garantida por 30 dias, mesmo que o título seja devolvido, sem registro, para o cumprimento de exigências. Por isso, se o interessado atender às exigências e vier a reapresentar o título dentro daquele prazo, não será feita uma nova prenotação, continuando a valer a mesma.

O prazo de validade da prenotação não se prorroga. Decorridos 30 dias, caso o interessado não tenha conseguido satisfazer as exigências, pode apresentar o título para nova prenotação. Os efeitos da primeira prenotação, porém, já não prevalecem. Uma nova contagem de 30 dias terá início.

Pode o título ser apresentado só para exame e cálculo dos emolumentos. Nessa hipótese, não lhe é assegurada a prioridade e o prazo para sua retirada é maior do que para aqueles apresentados para registro.

Titulos

Conforme o art. 221 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015, de 31.12.1973 alterada pelas Leis 6.140, de 28.11.1974, e outras leis posteriores) são admitidos a registro somente os seguintes títulos:

  • Escrituras públicas, isto é, as lavradas em tabelionatos ou consulados brasileiros.
  • Contratos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação.
  • Formais de partilha, cartas de sentença, de arrematação e de adjudicação.
  • Certidões extraídas de autos de processo e mandados judiciais.


Alienação Fiduciária de Imóvel


A Lei 9.514/97 instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, da alienação fiduciária de imóveis construídos ou em construção.

Trata-se de um instrumento legal que já existia para bens móveis, agora transplantado, com aperfeiçoamentos que a experiência adquirida aconselhou, para bens imóveis, criando uma nova modalidade de garantia para financiamentos, tanto às incorporadoras e construtoras como aos adquirentes finais dos imóveis.

Pelo novo instituto jurídico, o devedor (fiduciante), que pode ser pessoa jurídica ou física, proprietário de imóvel construído ou em construção, transfere para o credor (fiduciário) a propriedade e a posse indireta do seu imóvel, sob condição resolutiva, isto é, o domínio pleno volta para o fiduciante tão logo este satisfaça a dívida.

Na prática, tal como acontece com os contratos do SFH, em que num só instrumento se contrata a aquisição do imóvel e a sua hipoteca à instituição financeira para garantir o financiamento (que só pode ser destinado à compra de imóvel pronto), nos contratos do SFI - de alienação fiduciária - também, num mesmo instrumento, realizar-se-á a compra do imóvel (pronto ou em construção) e sua alienação fiduciária à instituição financeira.

No Registro de Imóveis, o contrato dará origem a dois registros: um da venda e compra e outro da alienação fiduciária. Este segundo registro será futuramente cancelado por uma averbação, quando o fiduciário - no prazo de trinta dias da liquidação da dívida - fornecer ao fiduciante o termo de quitação.

A lei prevê um procedimento de cobrança de dívidas vencidas por intermédio dos Cartórios de Registro de Imóveis, à semelhança do que ocorre com os loteamentos.

 

Modelo de Requerimento para Averbação

 


Ilmo Sr.

Oficial do Registro de Imóveis do 9º Serviço de Registro Imobiliário de Curitiba - PR.

                                        O infra assinado, dentro do que lhe faculta o artigo 167, ii da lei 6.015 de 31.12.73 e legislação aplicável a espécie, vem requerer a v. Sª., que seja procedida junta a matrícula nº _______________ deste cartório, a averbação que especifique:

(     ) - extinção do usufruto existente, face ao falecimento de:

(     ) - extinção do pacto comissório, instituído por ocasião
          da compra, face a liquidação do débito.

(     ) - alteração do estado civil da compradora, face ao seu
           casamento, consequentemente, passando a assinar:

(     ) - demolição da edificação constituída de:

(     ) - construção sobre o terreno de __________,com a
           área de________m², sito à Rua:

(     ) - outros

 

                    Anexando a probante documentação,
                    aguarda deferimento

 

                    Curitiba,            de             de


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